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互换、转让土地承包经营权的登记

  对互换、转让土地承包经营权进行登记,目的在于将土地承包经营权变动的事实予以公示,使他人明确知晓土地承包经营权的权利人变动的情况。本条对于土地承包经营权的互换、转让,采用登记对抗主义,即不登记不得对抗善意第三人。也就是说,当事人签订土地承包经营权的互换、转让合同,并经发包人备案或者同意后,该流转行为在当事人双方之间即发生法律效力,而不强求当事人登记。这样规定,符合中国农村的实际。一是,农民承包的是本集体的土地,聚集而居的农户对承包地的情况相互了解;二是,互换限于本集体组织组织内部,农户向本集体经济组织以外的人转让的情况也比较少;三是,变更土地承包经营权登记要履行一定的法律手续,并交纳相应的费用,会增加农民的负担。与此同时,考虑到土地承包经营权互换、转让后,如果未将权利变动的事实通过登记的方法予以公示,他人可能因不了解权利变动的情况而受到损害。因此,本法将登记与否的决定权交给了当事人。未经登记的,不能对抗善意第三人。也就是说,不登记将产生不利于土地承包经营权受让人的法律后果。比如承包户甲将土地承包经营权转让给乙,但没有办理变更登记。此后,甲又将同一块地的承包经营权转让给丙,同时办理了变更登记。如果乙与丙就该块土地的承包经营权的归属发生纠纷,由于丙取得的土地承包经营权进行了登记,他的权利将受到保护。乙将不能取得该地块的土地承包经营权。因此,土地承包经营权的受让人为了更好地维护自己的权益,办理土地承包经营权流转登记比较妥当。
  土地承包经营权流转有转包、出租、互换、转让等方式,但本条规定的变更登记只列明了互换与转让两种形式。互换与转让,是将土地承包经营权换由或者转给他人行使,承包经营权的主体发生r变更;而转包和出租,原有的承包人与发包人的承包关系不变,承包人仍享有原来的承包经营权。由于变更登记的主要目的是向社会公示权利主体的变化,以保护善意第三人,而转包和出租不发生权利主体的更迭,因此不要求对转包和出租进行变更登记。
  根据本条规定,将土地承包经营权以互换、转让方式流转,当事人要求登记的,应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记。登记部门对符合变更登记条件的,予以变更登记,换发或者更改土地承包经营权证书。
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