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宅基地使用权转让方式

一、交换宅基地使用权
在我国,农村公民取得了宅基地使用权后,在多数情况下都是使用权人自己建设住宅房屋,但为了宅基地的使用上的方便,部分宅基地使用权人相互之间交换宅基地使用权的行为也是比比皆是。
交换宅基地使用权,在法律上即享有宅基地使用权的当事人之间以交换意思表示为特征,将相互享有使用权的宅基地进行交换,双方之间互找差价或者不找差价的合同行为。
交换宅基地使用权,根据法律规定,应当在交换后办理宅基地使用权的变更登记手续。
交换宅基地使用权,不得违反法律规定。
二、转让宅基地使用权

转让宅基地使用权,是指宅基地使用权人将去所享有的宅基地使用权转让给他人,由他人支付价款的法律行为。
转让宅基地使用权,在原宅基地使用权人于心的受让人之间形成了类似于买卖合同的法律关系,,即受让人必须依照合同之约定支付价款,转让人必须依照法律的规定将宅基地使用权交付给受让人。
根据我国1987年颁布施行土地管理法的规定,土地使用权可以依照法律规定转让,具体转让的程序由国务院规定。在土地管理法制定后,国务院仅仅制定了国有土地使用权转让的法律即中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,没有制定集体土地使用权转让的法律。一些地方人民政府制定了有关的法律规定,准许宅基地使用权转让,。一些地方人民政府制定了有关的法律规定,不准许宅基地使用权转让,还有一些地方制定了政府规章,有条件的准许宅基地使用权转让。
因此如果有关的法律规定禁止宅基地使用权转让的,则宅基地使用权不得转让,如果法律准许宅基地转让的,则宅基地使用权转让合同应当受法律的保护,如果法律准许在特定条件下转让宅基地使用权的,只有在符合宅基地使用权转让条件下宅基地使用权转让合同才能有效。
我们认为,宅基地使用权转让涉及到公民的基本财产权利问题,应当按照民法原作处理,地方人民政府不宜制定有关的法律规定对宅基地使用权转让的行为设定条件或者障碍。
就司法实务而言,关于调整农村房屋、宅基地买卖行为的司法解释主要集中在最高人民法院审判委员会1984年8月30日讨论通过的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中。其中第60条规定:“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷,应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续办理。”第64条规定:“公民在城镇依法买卖房屋时,该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。”上述司法解释作为审判实践中确认农村房屋和宅基地买卖纠纷的法律依据,较为常用。但实践中许多地方人民法院判决确认宅基地使用权转让的行为无效,这是一个值得深思的问题。
三、租赁宅基地使用权
租赁宅基地使用权是指宅基地使用权人将去享有的宅基地使用权以租赁方式提供给他人使用,由承租人支付租金的法律行为。
在我国,准许宅基地使用权租赁,也准许宅基地使用权人将去建设在宅基地上的房屋已租赁方式他提供给他人并收取租金。
租赁宅基地使用权,必须依照法律规定办理相关的租赁手续。
租赁宅基地使用权,未经批准不得改变原宅基地的用途。
四、入股方式转让宅基地使用权
以入股的方式转让宅基地使用权,是指宅基地使用权人将去享有的宅基地使用权作价入股并获得股息的行为。
入股必然导致宅基地使用权的变更,因此被入股的企业在宅基地使用权人入股后,应当依照法律规定及时办理宅基地使用权的变更登记手续。
如果转让宅基地使用权的,宅基地使用权不再是原土地使用权人的财产。
五、赠与
赠与是指宅基地使用权人将去享有的宅基地使用权以作业方式转让给他人,他人无偿取得宅基地使用权的法律行为。
根据法律规定,宅基地使用权人可以以赠与的方式处分其享有的宅基地使用权。
在实践中,以赠与的方式转让宅基地使用权的情况多发生在农村公民的亲属关系之间。
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