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房屋拆迁问答

1、 拆迁抵押房屋是怎么处理的?
答:如果抵押房屋遇拆迁,在签订补偿安置协议时,抵押权人也要参与拆迁补偿安置协议的签订和执行。如果被拆迁人选择货币补偿,根据抵押债权是否到期,应该用补偿的货币优先偿还抵押债务或者提存;如果被拆迁人选择安置房屋,在不能解除抵押协议的情况下,应该就安置房屋与抵押权人达成新的抵押协议。

2、 什么是强制拆迁?强制拆迁的种类和程序是怎样的?
答:强制拆迁是拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁的行为。
强制拆迁有两种方式,一种是行政强拆,经房屋拆迁管理部门申请,由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁;一种是司法强拆,由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
强制拆迁的基本程序是:第一,拆迁当事人向市、县房屋拆迁管理部门申请裁决,未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的,房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前,应当进行听证;第二,房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后,应当组织当事人调解,房屋拆迁管理部门必须充分听取当事人的意见,对当事人提出的合理要求应当采纳,经调解,达成一致意见的,出具裁决终结书;达不成一致意见的,房屋拆迁管理部门应当作出书面裁决;拆迁当事人拒绝调解的,房屋拆迁管理部门应依法作出裁决;第三,被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由市、县人民政府责成有关部门行政强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前,应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等,对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容,进行听证。拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的,不得实施强制拆迁。行政强制拆迁应当严格依法进行。第四,强制拆迁时,应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人,并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。 

3、什么是违章建筑,违章建筑有哪些种类?
答:违章建筑是指在城市规划区内,未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定建设,严重影响城市规划的建筑。
违章建筑主要包括:(一)未申请或申请未获得批准,未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑;(二)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑;(三)擅自改变使用性质建成的建筑;(四)擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑。
4、在城市房屋拆迁过程中,哪些情况下应该办理证据保全?
答:《城市房屋拆迁管理条例》第十四条规定,房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的,拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证,并办理证据保全。
第十七条规定,被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前,拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项,向公证机关办理证据保全。
第二十九条规定,拆迁产权不明确的房屋,拆迁人应当提出补偿安置方案,报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前,拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
上述三种情况之所以要办理证据保全,是因为要么被拆迁人不能直接参与拆迁补偿安置协议的签订,而由房屋拆迁管理部门代为签订(如房屋拆迁管理部门代管的房屋的所有人);要么被拆迁人对拆迁补偿安置裁决决定书存有很大争议而不愿搬迁(如第十七条所述的被拆迁人);要么被拆迁人不明确(如第二十九条规定的情形)。这三种情况都可能在日后引发争议而进入复议或诉讼程序,为了便于被拆迁人、复议机关或司法机关在审理案件时有案可查,也为了证实房屋拆迁管理部门和县、市人民政府在拆迁时行政行为的合法、合理性,对被拆除房屋的有关事项办理证据保全是非常必要的。

需要注意的是,在这三种情况下,只能向公证机关办理证据保全,向司法机关、其他行政机关办理证据保全都是无效的。
房屋拆迁证据保全的具体办理程序依据司法部的《房屋拆迁证据保全公证细则》(司法部第29号令)和《公证程序规则》(司法部第103号令)。

5、拆迁过程中哪些环节需要进行听证呢?

答:拆迁过程中的听证包括核发拆迁许可证前的听证和申请强制拆迁前的听证。

建设部《城市房屋拆迁工作规程》(建住房[2005]200号)第五条和第六条规定了核发拆迁许可证前的听证条件和内容,第五条第二款规定了听证的条件,对于面积较大或者户数较多的拆迁项目,房屋拆迁管理部门应当在核发拆迁许可证前,就拆迁许可有关事项召开听证会,听取拆迁当事人意见。需听证项目的面积或者户数的具体标准,由省、自治区和直辖市人民政府建设(房地产)行政主管部门制定。
第六条规定了听证的内容,拆迁许可听证应当对拆迁许可条件,特别是拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金落实情况进行听证。听证意见作为房屋拆迁管理部门核发拆迁许可证的重要参考依据。
第十六条规定了申请强制拆迁前的听证内容和申请强制拆迁的前提条件,房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前,应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等,对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容进行听证。房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁,必须经领导班子集体讨论决定后,方可向政府提出强制拆迁申请。
听证是法律赋予行政行为相对人的一项重要的权利,行政机关无权剥夺或省略,否则该行政行为将会因程序上的违法而无效。在拆迁的实践过程中,由于拆迁人与拆迁管理部门事实上存在的利益勾连,拆迁管理部门在下发听证通知时会故意遮遮掩掩,另一方面由于中国老百姓与生俱来的对政府公文的抗拒心理,有意无意地拒绝接收各种政府文件,这样就会丧失掉听证权利,失去对拆迁补偿方案和强制拆迁不满的抗辩机会;而行政机关的行为得以各种程序的“完整”可能会被判定合法。听证权力的丧失导致的被拆迁人利益的损失是无法弥补的。因此,被拆迁人不仅不要拒绝听证,而且在拆迁管理部门应该举行听证而未举行听证的时候,主动要求听证,充分表达自己的意见和抗辩,确保自己的拆迁权益的实现。

6、签订拆迁安置补偿协议时应注意哪些事项?

答: 在房屋拆迁公告发布后,签订拆迁补偿安置协议前,拆迁许可证确定的拆迁范围内的单位和个人应该停止进行下列活动:
(一)新建、扩建、改建房屋;
(二)改变房屋和土地用途;
(三)出租房屋。
否则,因上述行为增加的额外经济负担不能获得补偿。
拆迁人与被拆迁人可以协商订立拆迁补偿安置协议,协议的内容应该包括补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。
  拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
在签订拆迁补偿安置协议时,应该注意下列事项:
??? (一)前述三项行为增加的额外经济负担不能获得补偿;
?? (二)拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑,应当给予适当补偿;
  (三)拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换;
?? (四)货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。各省、自治区、直辖市人民政府都有详细标准规定;
?? (五)实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当依照上边第(四)项的规定,计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价;
?? (六)拆迁非公益事业房屋的附属物,不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿;
?? (七)被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同;
  (八)除前述第(六)、(七)项规定的外,被拆迁人可以选择拆迁补偿方式;
 ? (九)拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿;
 ? (十)拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费;
 ? (十一)在过渡期限内,被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的,拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的,拆迁人不支付临时安置补助费。各省、自治区、直辖市人民政府都有详细的搬迁补助费和临时安置补助费的标准规定。
  (十二)因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,拆迁人应当给予适当补偿。

7、房屋拆迁管理部门能否仅以拆迁人单方面委托的评估机构作出的评估价格为依据作出裁决?

答: 建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款规定,拆迁估价机构的确定应当公开、透明,采取被拆迁人投票或拆迁当决。

8、对估价机构的评估结果有异议时该怎么办呢?

答:被拆迁人对估价报告有疑问的,可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。
  拆迁当事人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起5日内,可以向原估价机构书面申请复核估价,也可以另行委托估价机构评估。拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的,该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的,应当重新出具估价报告;估价结果没有改变的,出具书面通知。拆迁当事人另行委托估价机构评估的,受托估价机构应当在10日内出具估价报告。拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的,自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内,可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会(以下简称估价专家委员会)申请技术鉴定。估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内,对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的,应维持估价报告;估价报告存在技术问题的,估价机构应当改正错误,重新出具估价报告。
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